סופר, סופר, סופר, סופר, סופר, סופר, סופר, סופר מותג

שנה שמינית ברציפות (אבל מי סופר) שאנגלו סכסון נבחרת ע"י הצרכנים למותג העל של ישראל בתחום תיווך הנדל"ן.

מוכרים דירה? אתם לא יודעים מי יבוא לראות אותה

כשאתם מפרסמים דירה למכירה, עלולים להגיע אליכם לקוחות שלא בטוח שהייתם רוצים להכניס הביתה. זה יכול להיות שכן שרוצה לראות איך הבית שלכם נראה, מישהו שמחפש רעיונות לעיצוב או פורץ שעושה עבודת הכנה.

יועצי הנדל"ן של אנגלו סכסון תל אביב, בודקים ומסננים עבורכם את הפונים ומביאים אליכם לדירה רק קונים מתאימים ורציניים. אז במקום לקחת סיכונים, כדאי שתיקחו אותנו. לקבלת מידע נוסף: 072-3281376

הטיפ שהכי חשוב לדעת לפני שעושים עסקת נדל"ן

רכישת/מכירת דירה זו אחת העסקאות הגדולות והמורכבות שאנשים עושים בחייהם. בממוצע כל אחד ואחת מאיתנו יעשה עסקה כזאת 2.5 פעמים בחייו, בסכומים משמעותיים ובהתחייבויות לתקופות של 20-30 שנה. באופן טבעי עסקה כזאת מכניסה הרבה חששות וחוסר ודאות שנובעים בעיקר ממחסור בידע והבנה בשוק הנדל"ן.

הטיפ הראשון והכי חשוב – השתמשו באנשי מקצוע מומחים בתחום שאתם סומכים עליהם.

1.      עורך דין – מצאו עורך דין שעובד בנדל"ן. לא מישהו שעושה דיני משפחה, דיני עבודה ועל הדרך גם נדל"ן. מישהו שזו עיקר התמחותו ופעילותו בשגרה. ישנם סוגיות רבות הנדרשות, כולל התנהלות מול מרשם המקרקעין, מול רשויות המס, מול בנקי המשכנתאות, עליהם לייצג אתכם טוב ככל הניתן במהלך עריכת החוזה ולאחריו.

2.      שמאי – מומלץ לקחת שמאי טרם עשיית עסקה. בתור מוכרים תקבלו אינדיקציה משמעותית לשווי הדירה ובתור רוכשים זוהי הדרך שלכם לוודא כי בדירה אין חריגות בנייה, אין בעיות רישומיות ומהו המצב התכנוני של הנכס, כמו כן לקבל אינדיקציה לשווי הדירה. אם אתם מתכוונים לקחת משכנתה א קחו שמאי אשר עובד עם הבנק בו אתם לוקחים את המשכנתה והימנעו משומה נוספת בעת לקיחת המשכנתה עצמה.

שימו לב ששמאי מטעם הבנק יהיה רק אחרי חתימת החוזה, כך שאם הוא יגלה חריגות בנייה או בעיות אחרות כבר לא ניתן יהיה לסגת מהעסקה ויוכל לתת שווי נמוך יותר ממה שכבר חתמתם עליו.

3.      מתווך – המתווך הוא הגשר בינך לבין הקונה / המוכר. תפקידו להפגיש רצונות, להביא למוכר כמה שיותר קונים ולהביא קונה לכמה שיותר נכסים שיכולים לענות על הדרישות. מומלץ למצוא מתווך עם נסיון, היכרות טובה עם השוק ושאתה מרגיש שאתה סומך עליו שילווה אותך בדרך. המלצה אישית היא שבכל עסקה יהיו שני מתווכים, אחד למכור ואחד לקונה שלא תהיה הרגשה של העדפת צד. תפקידו העיקרי של המתווך הוא לנהל מו"מ מול הצד השני, בענייני מחיר, תנאי תשלום, מועד פינוי ועוד.

4.      בדק בית – כאשר רוכשים נכס יד שנייה, ובייחוד נכס שאינכם מתכוונים לשפץ מומלץ להביא בדק בית שיבדוק האם יש בעיות פיסיות במבנה אשר ידרשו טיפול והוצאה כספית.

5.      יועץ משכנתאות – גם משכנתה היא עולם ומלואו, הבנקים מתחרים זה בזה על הכסף של הלקוחות, ישנה משמעות גדולה להשוואה בין ההצעות השונות בין הבנקים ויצירת מסלולי החזרים טובים עבורכם. מומלץ לקחת יועץ משכנתאות פרטי שינהל עבורכם מו"מ בין הבנקים ויתאים מסלול עבורכם.

נכון, השירות של כל אחד מאנשי המקצוע האלה עולה כסף, לעיתים אפילו הרבה כסף אך לא להשתמש בהם יכול לעלות יותר. אנשי המקצוע הם העוגן והביטחון שלכם, השתמשו בהם בתבונה. גם עם כל הידע שנצבור לאורך התקופה אין תחליף לאיש מקצוע מקצועי ובעל ניסיון.

שבע בום!

אנגלו סכסון - הרשת המוכרת והמובילה בישראל בתחום שיווק ותיווך נדל"ן, עם ניסיון של מעל ל- 50 שנה. היחידה שהוכתרה ע"י ארגון superbrands העולמי 7 שנים ברציפות כמותג על! מתווך מקצועי ואנושי? תסמכו על אנגלו סכסון

10 טיפים לסידור מהיר של הדירה לפני מכירה

יועץ הנדל"ן שלכם שואל אם הוא יכול להגיע לביתכם תוך שעה עם קונים פוטנציאליים שממש להוטים לראות את הנכס. מצד אחד, הבית לא ממש מסודר. מצד שני, אתם לא רוצים לפספס את ההזדמנות. אז מה אפשר לעשות כדי להתכונן למפגש הזה במינימום זמן? קבלו 10 דרכים מהירות לסידור הדירה לפני מכירה.

אם אתם לא יכולים לעשות הכול, תתחילו קודם בדברים שלא סובלים דיחוי, ואם אתם ברי מזל, יועץ הנדל"ן יכול אפילו לאחר קצת.

בתי החלומות של תל אביב

בתחילת שנות העשרים של המאה הקודמת, במסגרת גלי העלייה השלישית, הגיעו יהודים רבים לארץ ישראל. חלק נכבד מהם בחר להתיישב בעיר העברית הראשונה שבאותן שנים הייתה שכונה קטנה מחוץ לחומות יפו והתפרסה סביב רחוב הרצל.
עקב הגידול המהיר באוכלוסייה, החלה תנופת בניה של בתי מגורים ומבני ציבור שבעקבותיה התרחבה העיר צפונה לאורך רחוב אלנבי ושדרות רוטשילד. 
האדריכלים של אותה תקופה ניסו ליצור סגנון בנייה מקומי ומקורי שישקף את הפסיפס האנושי של תושבי הארץ. לשם כך, הם אימצו את הסגנון האקלקטי ׁ(לקטני) המשלב סגנונות בנייה אירופאים עם סגנונות אוריינטליים וערביים. אך בשונה מהזרם האקלקטי העולמי, בתל אביב שולבו גם מוטיבים קישוטיים השואבים השראה מהתרבות היהודית ומארץ ישראל המקראית. בתים אלו כונו "בתי חלומות" כיוון שנראו כמו טירות קסומות שנשלפו מעולם האגדות. הנה כמה מהבולטים שביניהם:

1. בית הפגודה 

'נער הפוסטר' של בתי החלומות, הוא אולי הדוגמא המובהקת ביותר לסגנון האקלקטי המשלב ערב רב של סגנונות אדריכלות ותפיסות ארכיטקטוניות שונות.

הבית הממוקם בכיכר המלך אלברט שמסביבו נבנו בתי חלומות נוספים, תוכנן בהשראת פגודה מזרח אסייתית ומכיל אלמנטים עיצוביים רבים ומוטיבים קלאסיים ומוסלמים כגון קשתות, עמודים דוריים וגג משופע המזכיר פגודה יפנית. ב- 1935 הותקנה בבניין מעלית, הראשונה בבית מגורים בתל אביב.
הבניין הנחשב בעיני רבים לבית המגורים היפה בעיר, הוכרז כמיועד לשימור מחמיר כבר לפני יותר מעשרים שנה ומאז שומר ושופץ.
כתובת: נחמני 20  אדריכל: אלכסנדר לוי
שנת הקמה: 1924  שימוש: מגורים

2. בית ביאליק 

וילה רחבת ידיים דמוית טירה שנבנתה עבור המשורר הלאומי חיים נחמן ביאליק והפכה ברבות השנים לאחד מהבתים המפורסמים והחשובים בהיסטוריה התל אביבית.
ביאליק שבחר להשתקע בעיר העברית הראשונה ואף למתג אותה ככזאת, היה מעורב לפרטי פרטים בתכנון ועיצוב הבית שנבנה בסגנון אקלקטי עם השפעות מזרחיות ומערביות כאחד: קשתות מחודדות, עמודים בסגנון יווני, מרצפות מעוטרות וצריח עם כיפה על גגו. עיצוב הפנים משופע באריחי קרמיקה מצוירים במוטיבים וסמלים מהמקרא.
בגן המקיף את הבית ניטעו צמחי ארץ ישראל שונים ובהם שבעת המינים. הבית ממוקם במתחם אשר הוכרז על ידי אונסקו כאתר מורשת תרבות עולמית. 
כתובת: ביאליק 22  אדריכל: יוסף מינור 
שנת הקמה: 1925  שימוש: מוזיאון ביאליק

3. מלון גינוסר (מלון בן נחום)

מלון היוקרה הראשון בתל אביב. מלון גינוסר תוכנן בסגנון האקלקטי המשלב מוטיבים מזרחיים עם אלמנטים של האדריכלות הקלאסית מתוך רצון לחבר בין מזרח למערב וליצור סגנון מקומי אישי. המלון כלל כ- 25 חדרי אירוח, טרקלין, חדרי מנוחה וקריאה, אולם אירועים וחדר אוכל. החזית הפונה לשדרות רוטשילד, משופעת בקשתות ומרפסות הפונות לשדרה ששימשה בזמנו כגינה ציבורית. בחזית לרחוב אלנבי, מוקמו חדרי הארחה. את שני האגפים מאחד מעין צריח עגול שבראשו מתנוססת כיפה.
לאחר שנים של הזנחה, עבר הבניין הליך שימור מחמיר. במהלך עבודות השיקום נחשפו ושוחזרו ציורי מרצפות ועיטורי קיר. 
כתובת: אלנבי 118/שד' רוטשילד 32  אדריכל: יהודה מגידוביץ' 
שנת הקמה: 1921  שימוש: מסחר ומשרדים

4. בית השגרירות הרוסית (בית לוין) 

מהמבנים המפורסמים והיפים בעיר שאף נחשב לאבן דרך בתולדות השימור העירוני וסימן את תחייתה המחודשת של השדרה הראשונה בתל אביב. 

הבניין המפואר שנבנה עבור משפחת לוין האמידה כוילה עירונית, מתאפיין באדריכלות אקלקטית קלאסית. עתיר בקישוטים וסמלים בסגנון הרומנטי. הבית מוגבה מסביבתו ומוקף גינת נוי, בפינתו מגדל ובראשו פגודה. המעקות מעוצבים כחנוכייה ואת החלונות מקשטים עמודים קורינתיים. בחזיתות משובצים אריחי קרמיקה צבעוניים המציגים נופים מארץ ישראל וסיפורים מהתנ"ך. בחזית הפונה לאלנבי ציור העיר ירושלים. לאחר קום המדינה שכנה בו שגרירות ברית המועצות עד לניתוק היחסים הדיפלומטיים עימה ב- 1967.

בחלוף השנים הוכרז כמבנה לשימור. ב- 1991 החלו עבודות שחזור ושיפוץ המבנה ובסיומן הושבה לו תפארתו המקורית.
כתובת: שד' רוטשילד 46  אדריכל: יהודה מגידוביץ'
שנת הקמה: 1924  שימוש: קרן הישג - פעילויות פילנתרופיות

5. בית ברלין פסובסקי (בית התאומים)

אחד מהמבנים הייחודיים החריגים והנדירים בנוף התל-אביבי.
הבניין שנבנה כבית מגורים בסגנון ניאו-קלאסי תוכנן כשני מבנים נפרדים וסימטריים שקשת מונומנטאלית הבנויה מעמודים עם כותרות יווניות מחברת בין שני חלקיו.
המבנה מתאפיין בפרופורציות מושלמות, באלמנטים ארכיטקטוניים ניאו קלאסיים בשילוב אדריכלות מודרנית שאחת מהן היא חשיפת חומרי הבנייה 'לבני הסיליקט' המסותתות למשעי והשימוש בהן כמוטיב דקורטיבי.
בתחילה הוא נבנה כמבנה חד-קומתי. ב- 1925 הורחב ונוספו לו 2 קומות נוספות וחדרים על הגג. הבניין שימש בין השאר כביה"ס הראשון לאדריכלות בתל אביב. ב- 2002 עבר שיפוץ נרחב במסגרת פרויקט 'רובע העיר'.
כתובת: רחוב מזא"ה 9-7  אדריכל: יוסף ברלין
שנת הקמה: 1922  שימוש: מבנה ציבורי

6. מלון נורדאו 

הבניין הורדרד עם הכיפה הכסופה המתנוססת על ראשו, הינו אחד מהמבנים האייקונים והאהובים ביותר בתל אביב.
הבניין שתוכנן מראשיתו לשמש כבית מלון ואוחז עד היום בתואר המלון הפעיל הוותיק בעיר, נבנה בסגנון אקלקטי מרכז אירופי בשילוב אלמנטים יהודיים ומזרחיים. הנוכחות המרשימה שלו נובעת ממיקומו במפגש הרחובות נחלת בנימין וגרוזנברג.
גודלו, מורכבותו והכיפה בפינת הבניין הבנויה בצורת פעמון, הפכה אותו בשנותיו הראשונות לנקודת ציון פופולארית בתל אביב. הוא הופיע על גלויות היסטוריות רבות ומככב עד היום בתערוכות צילום של העיר הלבנה. הוא אפילו זכה לדגם מוקטן באתר מיני ישראל.
כתובת: נחלת בנימין 27  אדריכל: יהודה מגידוביץ'
שנת הקמה: 1925  שימוש: בית מלון

7. בית רבקה גרינוולד 

האדריכל הנודע יהודה מגידוביץ שהיה מהנדס העיר הראשון של תל אביב וחתום על בתי חלומות רבים בעיר, תכנן עבור בני הזוג רבקה וויקטור גרינוולד בית מגורים פרטי בסגנון האקלקטי. לשם כך, נבנתה מרפסת חזיתית סגורה ומוארכת 'ארקר' שהקנתה לבית חזות של ארמון קטן.
ייחודו של הבית טמון בעיצוב הפנים המרשים והמושקע הכולל ציורי קיר נפלאים, ריצוף צבעוני ועבודת נגרות משובחת. עיצוב פנים הבית הופקד בידי מעצב פנים, דבר שלא היה נהוג באותה עת. כל חדר נצבע בצבע אחר והיה בעל יחוד סגנוני משלו. ב- 1934 נוספה לבית קומה שנייה בתכנונו של האדריכל קרל רובין.
ב- 2008 עבר הבניין תהליך שימור כחלק ממתחם מגדל הבנק הבינלאומי הניצב מאחוריו.
כתובת: שד"ל 4  אדריכל: יהודה מגידוביץ'
שנת הקמה: שנות העשרים  שימוש: מכללת עלמא, בית לתרבות עברית

8. בית זלצר (בית הכתרים) 

אחד מבנייני המגורים הגדולים והמפוארים ביותר שנבנו באותה עת בתל אביב.
המבנה בן שלוש קומות, בעל שתי כניסות נפרדות ושני גרמי מדרגות. במפלס הגג נבנו שני חדרים המעוטרים כל אחד בארבעה כתרים. חזיתו הסימטרית והמרשימה מרובה באלמנטים קישוטיים ומתאפיינת בסגנון האקלקטי עם השפעות ניאו קלאסיות וערביות. הקישוטים המרהיבים המעטרים אותו מקנים לו מראה ססגוני וייחודי בנוף. 
בשנת 2012 החלו עבודות שיפוץ המבנה שהוגדר לשימור מחמיר הן בשל חשיבותו כמבנה במיקום מרכזי והן בשל ערכיו האדריכליים. 
כתובת: אלנבי 19  אדריכל: יצחק שוורץ
שנת הקמה: 1926  שימוש: מגורים ומסחר

9. בית סקופסקי 

מכל האדריכלים שפעלו בתל אביב באותם שנים וניסו ליצור סגנון ארץ ישראלי אותנטי, המאגד בתוכו מוטיבים מערביים, מזרחיים ומקראיים, היה יהושע צבי טבצ'ניק הסמן הקיצוני ביותר.
נאמן להשקפתו, הוא תכנן עבור יהודה סקובסקי את הבית בעל העיצוב הייחודי והמגונדר למדי. עם בנייתו כלל הבניין אלמנטים ארצישראליים ותנ"כים רבים, בהם תבליטים של מנורת שבעת הקנים, עיטורים בצורת מגן דוד, ויטראז’ים צבעוניים של דקלים, עצי תמר, רימונים, מעקות דמויי קרנות המזבח מבית המקדש ושני כדים גדולים שניצבו בחזית הבניין. כל זאת בשילוב אלמנטים מסגנון האר-נובו.
במרץ 2012 החל שיפוץ המבנה, במהלכו התגלו על תקרות וקירות הבניין ציורי קיר של נופים, עצים, פרחים ופירות שאינם מוכרים בבניינים אחרים בת"א. 
כתובת: נחלת בנימין 5  אדריכל: צבי יהושע טבצ'ניק
שנת הקמה: 1921  שימוש: מגורים ומסחר

10. בית אוסישקין 

מבנה רב רושם שתוכנן כבית מגורים עבור מנחם אוסישקין מראשי הציונות.
הבניין בסגנון איסלמי אקלקטי שתוכנן במקור ע"י אלכסנדר לוי, מתאפיין בחלונות טריפוריים מחודדים עם קשתות בסגנון האדריכלות הערבית, קרניזים קלאסיים, מעקות ואלמנטים קישוטיים נוספים. בשנות ה-30 הוסיף האדריכל יוסף מינור קומה שלישית למבנה. 
ב- 1995 הבית היה מעומד לשכן את נציגות אש''ף אך בשל ההתנגדות הרבה שעורר העניין סוכל לבסוף הרעיון. ב- 1999 החל תהליך שיקום ושחזור המבנה שבמסגרתו נוספו לו שלוש קומות שעוצבו בסגנון אחר ומחומרים שונים, כדי להבליט את חזיתו המקורית ולא לפגוע בצורתו הססגונית.
כתובת: הירקון 52  אדריכל: אלכסנדר לוי
שנת הקמה: 1922  שימוש: מגורים ומשרדים

סופר מותג!

אנגלו סכסון היא רשת תיווך הנדל"ן היחידה שהוכתרה על-ידי ארגון Superbrands העולמי, 4 שנים ברציפות כמותג העל של ישראל! מה מבדל אותנו מהאחרים והופך אותנו למובילי שוק? התשובות בכתבה... הערך המוסף הנדל"ני של אנגלו-סכסון עולה כיתה

טור דה פארק

אנו מכירים את תל אביב בתור ג'ונגל אורבני, עשוי מבטון, פלדה, זכוכית וברזל. לאן שלא נביט נראה מגדלים, כבישים ומחלפים. אך בין קירות הבטון שוכנות כמה פינות חמד מקסימות ופארקים פורחים. למעשה, השטחים הירוקים בעיר מהווים כ- 20% משטחה. במאמר זה נסקור בקצרה כמה מהגדולים והבולטים שביניהם.

פארק הירקון

מיקום: חלקה הצפוני של העיר, משכונת הדר יוסף ועד לנמל תל אביב שפך הירקון לים התיכון.
תיאור: הריאה הירוקה הגדולה והמרכזית של תל אביב. פארק הירקון או בשמו הרשמי גני יהושע הוא פארק עצום המשתרע על שטח של כ- 3,500 דונם. מכיל סוגי צמחייה רבים, החל ממדשאות וגנים מטופחים ועד ליער בראשית וחורש טבעי על גדות הנחל, שני אגמים מלאכותיים ומגוון רחב של מתקנים ופעילויות כגון: שיט בנחל, מגרשי ספורט, מסלולי אופניים, סקייטפארק, קיר טיפוס, פארק מים, פארק ציפורים, פינות חי, גבעת מופעים, אמפיתיאטרון, מתקני שעשועים, רכבת לילדים, כדור פורח ועוד. בפארק מסלול הליכה אשר מהווה חלק משביל ישראל ומגיע עד למקורות הירקון ומבצר אנטיפטרוס בראש העין.

פארק מנחם בגין

מיקום: דרום תל אביב, מדרום לשכונת הארגזים ושכונת התקווה.
תיאור: אחיו הצעיר של פארק הירקון. שטח הפארק כ- 1,000 דונם אך כיום רק 500 דונם מתוכו מפותחים. בעתיד אמור להשתלב בפארק אריאל שרון. בפארק אגמים מלאכותיים, מתקן ייחודי בארץ לסקי מים, מתקני משחקים, פינת מנגלים, מדשאות, פינת חי ומשטח החלקה. מצפון לפארק מוקם אחד מפרויקט הנדל"ן הגדולים בעיר – PARK TLV הכולל מאות יח"ד הצופות לפארק. הפרויקט עתיד להעלות את הרמה הסוציו אקונומית באזור ולפתח אותו.

פארק החורשות

מיקום: ממערב לשכונת קרית שלום, סביב דרך קיבוץ גלויות ומצפון לדרך בן צבי ולמכון לרפואה משפטית "אבו כביר".
תיאור: הפארק משתרע על שטח של כ- 250 דונם, הכוללים את מתחם כנסיים פטרוס הקדוש, הגן הבוטני והגן הזאולוגי. חלקו הדרום מערבי של הפארק, בשטח 80 דונמים, עבר בשנים האחרונות פיתוח וחידוש, ניטעה בו צמחיה, הותקנה תאורה, נסללו מסלולי אופנים, הוצבו מתקני משחקים ומתקן אומגה. בשלב הבא מתוכנן שיקום יתר הפארק והפיכתו לחמדת שכייה עירונית.

פארק וולפסון
מיקום: דרום מזרח תל אביב, בין דרך השלום, לה גוורדיה והטייסים, בסמיכות למפגש הערים תל אביב-גבעתיים-רמת גן
תיאור: הפארק בשטח של כ- 100 דונם, הוקם על גבעת כורכר במקום הגבוה ביותר בתל אביב וכולל מגוון עצים וצמחים, משטחי דשא, מגרשי משחקים, שטחים לפיקניק, אגם מים ופסל סביבתי אייקוני בשם "כיכר לבנה" שתוכנן ע"י האמן דני קרוון.

גן מאיר
מיקום: בין הרחובות המלך ג'ורג' וטשרניחובסקי במרכז תל אביב.
תיאור: זהו פארק קטן יחסית בשטח של כ- 25 דונם הממוקם בלב ליבה של העיר. בפארק מדשאה גדולה, בריכה יפהפייה עם צמחי נוי, גינת כלבים וממוקמת בו גם אנדרטה לזכר ההומואים והלסביות שנרדפו בשואה. בפארק שוכן המרכז העירוני לקהילה הגאה ובשנים האחרונות הגן אף משמש כנקודת הפתיחה למצעד הגאווה בתל אביב. 

גן התקווה 
מיקום: במזרח שכונת התקווה, בקרן הרחובות ההגנה וגבעתי.
תיאור: פארק רחב ידיים בשטח של כ- 50 דונם. בפארק חורשה פסטורלית, מדשאות, מתקני משחקים ובמת מופעים. בדרום הגן ישנה גבעה קטנה המכונה "גבעת עופרה" וכוללת אנדרטה לזכרה של הזמרת עופרה חזה אשר גדלה בקרבת מקום.

גינת דובנוב

מיקום: במרכז תל אביב, בעורף מתחם הקאמרי, המשכן לאמנויות הבמה ומוזיאון תל אביב.
תיאור: גינה רחבת ידיים, מטופחת ומלבבת בשטח של כ-16 דונם, בגינה עצים ומדשאות לצד מתקני שעשועים לילדים. זוהי גינה מקומית המשרתת את תושבי השכונה וסתם עוברי אורח הרוצים לתפוס קצת שלווה אורבנית.

גן קריית ספר
מיקום: בחלקו המזרחי של לב העיר, בין הרחובות יהודה הלוי, לינקולן, קריית ספר, סעדיה גאון ווילסון. 
תיאור: שטח הגן כ- 12 דונם, נפתח בשנת 2013.
הגן הוקם לאחר מאבק של התושבים להקמת פארק לרווחת התושבים במקום מגדלים וחניונים אשר תוכננו בתחילה. בגן שתי בריכות מים עם צמחי מים וביצה, מדשאות, גינת כלבים, מתקני שעשועים לילדים, גינה קהילתית, גן תבלינים ופינות ישיבה.

גן הכובשים

מיקום: בדרום-מרכז תל אביב. תחום בין מסוף האוטובוסים כרמלית, שכונת שבזי ומסגד חסן בק ובסמוך לשוק הכרמל. תיאור: הגן הינו אי של שלווה פסטורלית ואסקפיזם מושלם מהמולת השוק ושאון האוטובוסים וכלי הרכב.
גודלו כ- 23 דונם. בגן כר דשא נרחב, מתקני משחק לילדים וגינת כלבים. במרכז הגן ניצבת אנדרטה לזכר מגיני תל אביב וכובשי יפו במלחמת העצמאות.

פארק צ'רלס קלור

מיקום: דרום מערב תל אביב משתלב בטיילת של חופי תל אביב.תיאור: ממוקם על שטח של כ- 120 דונם שיובש מהים. מהווה תפאורה מושלמת לזוגות היוצאים לטיול רגלי רומנטי על רקע השקיעה והים. בפארק מסלולי הליכה ואופניים, משטחי דשא, מתקני כושר, מתקני משחקים לילדים, ברחבי הפארק מוצבים פסלים רבים בהם פסל "האישה נגד הרוח" של האמנית אילנה גור, בדרום הפארק נמצא מוזיאון בית גידי לתיעוד המערכה על כיבוש יפו ומנשייה.

כעת, כל שנותר לכם זה פשוט להצטייד בשמיכה משובצת, סלסלת פיקניק מפנקת ולצאת החוצה לתפוס קצת שלווה עירונית אמיתית. תבלו.

Our house, in the middle of our street

קרקע חקלאית - השקעה או אכזבה?

בשנים האחרונות אנו נחשפים לקמפיינים שיווקיים רבים המבטיחים קרקע לדירה במקומות שונים בארץ. במסגרת מאמצי השיווק האגרסיביים, מבטיחות חברות הנדל"ן תשואות גבוהות והפשרה מהירה של הקרקע. אנשים רבים מתפתים להשקיע בקרקעות אלה. חלקם משקיעים מתוך אמונה שערך הקרקע יעלה וכספם יוכפל במהרה, ואחרים פועלים מתוך תחושת תסכול כיוון שאין באפשרותם לרכוש דירה במחירים הקיימים בשוק אך הם עדיין רוצים להרגיש שיש להם בעלות על פיסת קרקע כלשהי. 
רוכשים רבים אינם מודעים באופן מלא למידע התכנוני ואופק הפיתוח של הקרקע אותה הם קונים ולעתים "נופלים" ברכישה שאינה מוצלחת. מאמר זה בא לעשות סדר בבדיקות אותן יש לעשות כאשר רוכשים קרקע שכזאת.
החוק מחייב את משווקי הקרקעות, לצרף שומת מקרקעין לקרקע חקלאית לפי תקן שמאי מספר 22 המפרט את כל המידע הנדרש על הקרקע. מה יש לבדוק בשומה המועברת אליכם או באופן עצמאי כאשר באים לרכוש?
   

1. המצב התכנוני 

במדינת ישראל היררכיה תכנונית הקובעת את הייעוד של כל קרקע:
• תכנית מתאר ארצית (תמ"א) 

תכנית אשר קובעת את המדיניות התכנונית בכל מדינת ישראל. יש סוגים שונים של תכניות מתאר ארציות, החל מתכניות כלליות כגון תמ"א/38 המפורסמת ועד תמ"א 35 שקובעת את צפיפות וסוג המגורים בכל יישוב בארץ.
• תכנית מתאר מחוזית (תמ"מ)  

בישראל 6 מחוזות תכנוניים: מחוז הצפון, מחוז הדרום, מחוז חיפה, מחוז המרכז, מחוז ירושלים, מחוז חיפה ומחוז ירושלים. לכל מחוז תכנית מתאר הקובעת את האופק התכנוני של כל הקרקעות במחוז. בתכנית המחוזית מסומנות הקרקעות בייעודים שונים. קרקעות למטרת מגורים מסומנות בצבע צהוב (אזור פיתוח עירוני או אזור פיתוח כפרי) ונקראות "קרקעות צהובות". קרקעות למוסדות ציבור מסומנות בצבע חום - "קרקעות חומות". קרקעות לפארקים, יערות, שמורות טבע, שטחים חקלאיים יסומנו בצבע ירוק (לכל ייעוד צבע ירוק בווריאציה שונה).
• תכנית מתאר מקומית  

תכנית הקובעת ייעודי קרקע ספציפיים לקרקע ומסגרת כללית לזכויות הבנייה. לדוגמא מגורים/משרדים/מסחרי/צרכי ציבור ועוד. הכנת תכנית מתאר מקומית יכולה להימשך מספר שנים ועוברת תחנות שונות בדרך.
• תכנית בניין עיר, תכנית מפורטת 

תכנית הקובעת זכויות בנייה ספציפיות (כמה קומות, כמה מ"ר, כמה דירות אפשר לבנות ועוד). התכנית קובעת מגרשים לבנייה ובמידה וישנם בעלים רבים על הקרקע קובעת איזו קרקע תועבר למי מהבעלים.

כאשר מציעים לכם קרקע לרכישה, שימו לב באיזה מצב היא נמצאת בהתאם לתכניות שיפורטו לעיל:

• האם בתכנית המתאר המחוזית היא מסומנת כקרקע צהובה? 

אם כן, ככל הנראה הקרקע תופשר במרוצת השנים וערכה יעלה. אם הקרקע מסומנת כקרקע ירוקה סיכויי ההפשרה שלה נמוכים, זוהי קרקע פחות מומלצת לקנייה.
• האם ישנה תכנית מתאר מקומית בהכנה? 

אם כן, מהם הנתונים בתכנית? האם זוהי תכנית כללית הקובעת מס' יח"ד לדונם או תכנית מפורטת הקובעת מגרשי בינוי ומייעדת מגרשים לבעלים ספציפיים? 
קרקעות רבות נמכרות כ"זכות לדירה" אך יש להבין כי אם התכנית איננה מפורטת ואיננה קובעת מגרשי בינוי, לא ניתן לדעת מהי ההקצאה שתתקבל, האם היא תהיה במגורים, בתעסוקה, במסחר או במלונאות. כמו כן, הקרקע מעניקה "זכות לדירה בממוצע", מגרשים שנמצאים במיקום טוב יותר בתכנית יקבלו הקצאה קטנה יותר (פחות דירות) ומגרשים במיקום פחות טוב יקבלו הקצאה גדולה יותר, כך לא ניתן לדעת מה תהיה בדיוק ההקצאה.
• אם יש תכנית מפורטת, מה קובעת התכנית? 

בתכנית מפורטת עם מגרשי בינוי יש לבדוק היכן תתקבל ההקצאה. לכל בעלים בקרקע ישנה הקצאה ספציפית שהוא אמור לקבל, יש לבדוק היכן ההקצאה בתכנית ומה גודל ההקצאה.

2. בעלות הקרקע

חשוב לבדוק האם הקרקע בבעלות פרטית או בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, מכיוון שיש לכך השלכות כלכליות משמעותיות, אשר יכולות להטות את כדאיות העסקה. קרקעות חקלאיות רבות בבעלות המדינה, נדרשות להשיב למדינה ביום ההפשרה תמורת פיצוי מזערי. לפיכך, אנו ממליצים בחום שלא להיכנס לעסקה הכוללת קרקע מדינה.

3. חברי הקבוצה

בדרך כלל הקרקעות נמכרות להרבה אנשים פרטיים בחלקים קטנים, כאשר כל אחד קונה "זכות לדירה". מן הסתם כאשר הקרקע תופשר ותתאפשר בנייה, כל בניין יורכב ממספר בעלים אשר יידרשו להסכים על אופן הבנייה, על חלוקת הדירות בין הבעלים, על בחירת הקבלן והחלטות נוספות. יש לבחון ככל הניתן האם ניתן לחתום על הסכם שיתוף המפרט עקרונות שיתוף הפעולה בעתיד.

4. הוצאות נוספות

יש לזכור כי ההוצאות אינן מסתיימות עם רכישת הקרקע. ישנן הוצאות נוספות שכדאי לקחת בחשבון:
א. מס רכישה - בגובה 6% מעלות הקרקע.
ב. עו"ד לרכישה - בד"כ כ-0.5%-1% מעלות הקרקע.
ג. היטל השבחה - כאשר תאושר תכנית המפשירה את הקרקע ותרצו לממש את הקרקע (למכור או לבנות) ישולם היטל השבחה בגובה מחצית מעליית שווי הקרקע הנובעת מאישור התכנית על הקרקע (נניח ושווי הקרקע כחקלאית היה 500,000 ש"ח ולאחר הפשרתה שווה 1,500,000 ש"ח, ישולם היטל השבחה בגובה 500,000 ש"ח!), לכן חשוב לקבל צפי להיטל השבחה ולהכין מראש כסף לתשלום.
ד. עלויות בנייה - בכדי להפוך את הקרקע לדירה יש לבנות את הבניין. עלות בניית דירה היא מאות אלפי שקלים, חשוב לקבל הערכה לעלות עתידית של בנייה ולהתכונן מראש. בכדי לממן את הבנייה ניתן לקבל ליווי מהבנק אשר יומר למשכנתא עם סיום הבנייה, יש לברר נושא זה מראש.
אפשרות נוספת היא לייצר עסקת קומבינציה עם יזם שיממן את העלויות השונות כאשר אתם והיזם תתחלקו בדירות הבנויות לפי אחוזים אשר יקבעו מראש (באזורי ביקוש אחוז הקומבינציה ינוע סביב 35%-45% ובתל אביב יכול להגיע ל- 55%-65% לבעלי הקרקע).
אפשרות זו, מתאימה בדרך כלל לבעלים של יותר מזכות לדירה אחת, לבעלים של זכות למספר דירות בהן ניתן להתחלק עם היזם.

לסיכום,
השקעה בקרקע חקלאית יכולה להיות משתלמת וכדאית אך יכולה גם להתגלות כאכזבה לרוכש. יש לזכור כי השקעה כזו תניב פירות לאחר מספר שנים לא מבוטל ויש להתאזר בסבלנות ולהיכנס לעסקה בידיעה כי הכסף הולך "לשכב" תקופה די ארוכה. כמו כן, יש לבצע את הבדיקות הנדרשות ולהתכונן בהיבטים פיננסיים ומשפטיים. בהצלחה.

המומחיות שלנו היא למצוא עבורכם את הנכס הנכון, במקום הנכון ובמחיר הנכון.

מחפשים נכס? דברו איתנו: 072-3281363

כל מה שכדאי לדעת על תמ"א 38

יש בדיחה של העוסקים בנדל"ן שמספרת שהיום בתל אביב המילים הראשונות של כל תינוק הן: אמא, אבא, תמ"א.
ברבים מהבניינים באזורי הביקוש בארץ ניתן לייצר פרויקט תמ"א 38. מרבית האנשים מכירים את הנושא באופן כללי אך הם אינם מכירים את האותיות הקטנות.

אז מה זה בכלל אומר תמ"א 38?
תמ"א היא תכנית מתאר ארצית, כלומר תכנית שחלה בכל הארץ. 38 הוא מספר סידורי של התכנית, זה הכל.
מטרת התכנית המקורית הייתה לחזק מבנים שנבנו לפני 1980 נגד רעידות אדמה, אך במהרה הפכה לכלי יעיל להתחדשות עירונית.
התכנית מקנה זכויות בנייה נוספות הפטורות בחלקן ממיסוי בתנאי שמחזקים את הבניין.
התכנית עברה מספר עדכונים, כאשר האחרון היה בדצמבר 2016.

התכנית קובעת שני מסלולים למימוש הזכויות:
1. חיזוק ועיבוי 

במסלול זה הבניין הקיים יחוזק, הזכויות הנוספות יתווספו למבנה הקיים. מה ניתן להוסיף ולקבל תחת הגבלות תכנוניות וכדאיות כלכלית?

- כל דירה קיימת תורחב בלא יותר מ- 25 מ"ר הכוללים ממ"ד
- לבניין תוקם מעלית
- ניתן לסגור קומה מפולשת למטרת מגורים
- ניתן להוסיף 2.5 קומות על הגג
- חניות לדירות*
- מרפסות שמש* 

* בניית מרפסות וחניות מתאפשרת מכוח תקנות התכנון והבנייה ויוספו במסגרת המגבלות שצוינו לעיל.
2. הריסה ובנייה מחדש

במסלול זה, הבניין הקיים ייהרס ובמקומו יוקם בניין חדש. מה ניתן לבנות במקרה זה?
- תוספת שטח בניה של 13 מ"ר בעד כל יחידת דיור ותוספת ממ"ד.
- תוספת שטח בניה בשיעור של עד 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות, בהתאם למספר הקומות הבנויות בבניין לפי הפירוט הבא:

א. שטח של 1.5 קומות טיפוסיות מורחבות אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן קומה אחת.
ב. שטח של 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן שתי קומות.
ג. שטח של 3 קומות טיפוסיות מורחבות אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן שלוש קומות.
ד. שטח של 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן ארבע קומות או יותר
• בבניין החדש תהיה כמובן מעלית, לבניין יוסדרו חניות ובדירות החדשות ייבנו מרפסות בהתאם לכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

בתור דייר בבניין הזכאי לממש פרויקט תמ"א 38 מומלץ לקיים ישיבת דיירים ולהחליט על הקמת וועד פעולה. לוועד שתי אפשרויות:
1. לפנות למספר יזמים מוכרים בתחום כדי לקבל הצעות להקמת פרויקט, לאחר מכן להשוות בין ההצעות השונות ולבדוק: מהי התמורה שיקבל כל דייר? איזה סוג פרויקט יוקם? מה תהיה תמורתו של היזם? אלו ערבויות היזם יודע להציע לוועד? כמה זמן יימשכו העבודות? ושאלות חשובות נוספות.
2. לפנות לאנשי מקצוע בתחום שיערכו בדיקה אדריכלית (מה ניתן לבנות) ובדיקת כדאיות כלכלית (אלו תמורות לדיירים יצדיקו ליזם הקמת הפרויקט) ועם המידע המצוי ברשותם יפנו הדיירים ליזמים במכרז, כדי לבדוק מי יוכל להעניק להם את התנאים הטובים ביותר אשר נתגלו בבדיקות השונות.
בדיקות אלו כמובן מחייבות השקעה כספית מסוימת, אך אנו סבורים כי התועלת שתתקבל מהן תהיה גדולה יותר מהסכום שהשקיע כל דייר, מאחר וישנו מיצוי של זכויות הדיירים וידע אמיתי בו ניתן יהיה להשתמש בעת ניהול מו"מ מול היזם.

לסיכום,
תמ"א 38 היא תכנית המשמשת ככלי לייצר התחדשות עירונית, אם בשיפוץ בניינים ואם בהריסתם והקמתם מחדש, היא מעניקה תועלות גדולות לדיירי בניינים וליזמי נדל"ן,
בכל מקרה לפני כניסה לפרויקט יש להיות מצוידים בכל המידע הנדרש בכדי להיכנס עם תחושת ודאות ובטחון.

ריבית, משכנתא ומחירי הדיור, איך הכל קשור?

מחירי הדיור ממשיכים לנסוק ורבים שואלים את עצמם מדוע הם לא נעצרים?
אחת הסיבות המרכזיות לביקוש הגבוה ולכניסת משקיעים לשוק הנדל"ן היא הריבית האפסית אשר קיימת בשוק בישראל. מה המשמעות של ריבית אפסית?
באופן כללי נהוג לחשוב על ריבית נמוכה כמחוללת צריכה וריבית גבוהה כמחוללת חסכון. הרי אם הריבית גבוהה, הכסף שלי שווה יותר מחר מאשר היום ולכן עדיף לי לחסוך אותו. מאחר והריבית בבנק נמוכה, אנשים מחפשים מקומות אלטרנטיביים להשקיע את כספם בהם יקבלו תשואה גבוהה יותר על ההשקעה שלהם.
ניתן להשקיע בהשקעות בטוחות יותר, כגון אג''חים ממשלתיים, או תיקי מניות מבוזרים, או בהשקעות מסוכנות יותר כמו מניות. 

בדרך כלל, ישנה הלימה בין מסוכנות ההשקעה לתשואה שתתקבל. נכס מסוכן יותר יניב תשואה גבוהה יותר אם ההשקעה תתברר כמוצלחת. אחד מאפיקי ההשקעה שנדמה כי סותרים את האמור הוא אפיק הנדל"ן*.

להשקעה בנדל"ן יש שלושה יתרונות מרכזיים:
1. רמת סיכון נמוכה יחסית - באופן עקבי הנדל"ן ממשיך לעלות לאורך השנים ונדמה כי מלבד השכירות שניתן לקבל, גם ערך הנכס יעלה ואם נמתין מספיק זמן, נצא ברווח כפול ומכופל.
2. "קונים נדל"ן במחיר נמוך יותר ממה שמוכרים אותו" – כאשר אנו לוקחים הלוואה לקנות נדל"ן אנו מקבלים הלוואה מוזלת אשר נקראת "משכנתא".
בשנים האחרונות הריבית על המשכנתאות נעה סביב ה-2%-2.5% כאשר בשנה האחרונה חלה עלייה קלה. כלומר, על משכנתא של 500,000 ₪ נשלם בשנה ריבית בגובה של כ- 10,000 ₪.
נניח ורכשתי דירה במיליון ₪, לקחתי משכנתא של חצי מליון ואני משכיר אותה ב-3,500 ₪ לחודש, יש לי הכנסה של 42,000 ש" בשנה. למעשה על חצי הדירה שקיבלתי עליו הלוואה הכנסתי 21,000 ₪. אז שילמתי 10,000 ₪ לשנה והכנסתי 21,000 ₪ - זול יותר לקנות נדל"ן מאשר למכור!
3. "לנדל"ן תשואה גבוהה על ההון העצמי". נמשיך עם אותה הדוגמא מהסעיף הקודם: 

- השקעתי הון עצמי של 500,000 ₪. 
- אני מוציא בשנה 10,000 ₪ עלות הריבית.
- אני מרוויח בשנה 42,000 ₪ משכר דירה.
- בסה"כ אני ברווח שנתי של 32,000 ₪ על השקעה התחלתית של 500,000 ₪. 

  כלומר, תשואה שנתית של 6.4%.

לנדל"ן רמת סיכון נמוכה יחסית ותשואה גבוהה יחסית, כך הוא מצליח להיות השקעה אטרקטיבית למשקיעים שונים לאורך השנים. נטען לא פעם כי כאשר הריבית תעלה ועלות הנדל"ן תהיה יקרה יותר מאשר מכירתו אז תחול ירידת המחירים המובטחת.

מדוע איפה בנק ישראל אינו מעלה את הריבית כבר תקופה ארוכה ומשאיר אותה על רמתה האפסית? זה מחזיר אותנו למשפט הראשון שאמרנו על הריבית, ריבית היא מחוללת צריכה. כאשר הצריכה גבוהה בשוק, כך גם הייצור והפריון.
הגדלת הריבית תשפיע על כל השוק בדרכים שאינן רצויות, לכן יש לפנות לדרכים יצירתיות כיצד להעלות את הריבית מבלי להעלות את הריבית. לטעמנו "מס ריבוי דירות" שלגביו פורט במאמר הקודם, היא אחת הדרכים היצירתיות הללו. 
למה הכוונה? נסתכל על הדוגמא שבמאמר זה, אם ערך הדירה הוא מיליון ש"ח, גובה המס שבעלי שלוש דירות ומעלה, יחויבו בו הוא: 12,000 ש"ח לשנה. 

אם נחשב את התשואה, נראה שהיא נחתכת בלמעלה מ- 50% ומניבה כעת כ- 4% לשנה בלבד. 
מה שסביר להניח שיוריד את כדאיות ההשקעה. וכפועל יוצא, יוריד חלק מהביקושים בשוק.

*כל הכתוב במאמר זה מתייחס לנדל"ן למגורים בלבד ולא לנכסי השקעה כמסחר, משרדים וכו'.

מס דירה שלישית, מה זה אומר ומה צריך לדעת עליו?

רבות דובר לאחרונה אודות מס דירה שלישית, או בשמו הרשמי: "מס ריבוי דירות" אשר נכנס לתוקף עם אישור חוק ההסדרים. כמה בדיוק משלמים? מי משלם? והשאלה הגדולה ששוכרי הדירות שואלים בחשש, האם זה ישפיע על שכר הדירה שלי? ובכן, כל התשובות בהמשך...

• מס דירה שלישית, חל רק על מי שבבעלותו לפחות 2.5 דירות (לדוגמא, אם אתם הבעלים של רבע מ- 8 דירות אתם עדיין לא נדרשים לשלם) 
• מס דירה שלישית, ישולם על כל דירה נוספת מלבד 2 הדירות היקרות ביותר השייכות לבעלים.
• המס יחול רק על מי שמחזיק בשתי דירות (מתוך השלוש) ששוויין המשותף עולה על 1,150,000 ש"ח. 
• מי ששווי שתי הדירות הנוספות שבבעלותו גבוה מ- 1,150,000 ש"ח אך נמוך מ- 1,400,000 ש"ח ישלם מס מופחת.
• במידה ויש לכם בעלות על חלק מדירה, ישולם גובה המס כפול החלק היחסי בבעלות.
• גובה המס הצפוי הוא או 1% מערך הדירה, או עד 1,500₪ לחודש (על כל דירה), הנמוך מביניהם. חישוב מהיר מעלה כי כל דירה בשווי העולה על 1,500,000 ש"ח, תהיה חייבת במס תקרה של 18,000 ש"ח בשנה 
• מכירת דירה החייבת במס תזכה במענק שיכול להגיע עד ל- 75,000 ש"ח אשר ניתן להפקידו בקרן פנסיה ולפדותו ללא תשלום רווח הון.

אם אתם בעלים של מספר נכסים באזור המרכז ככל הנראה יחול עליכם מס שנתי של 18,000 ש"ח לדירה.
אם אתם שוכרים דירה וחוששים כי המס יגולגל עליכם אנו מציעים לכם לא לחשוש.
המחוקק קבע כי ייאסר על בעלי הדירות להעלות את דמי השכירות עקב הטלת מיסים עפ"י החוק החדש. כך שבמידה ובעל הדירה מעלה באופן חריג את שכ"ד או מוסיף תנאים כאלו בחוזה הדירה, אל תקבלו אותם בקלות ואל תהססו להתייעץ עם עו"ד בנושא. 

מספר בעלי הדירות החייבים במס, קטן משמעותית ממספר הדירות הקיימות בשוק. 

לא סביר שכל בעלי הדירות להשכרה בשוק יעלו את שכר הדירה ב- 1,500 ש"ח בחודש בגלל הוצאות של חלק מבעלי הדירות. 

ניתן להשוות מצב זה לחברות המשכירות דירות וחייבות בתשלום מע"מ בגובה 17%. הן יודעות שאינן יכולות להעלות את שכר הדירה בגובה המע"מ מאחר והן חייבות בו. לשוכרים קיימות אופציות אחרות בתנאים אטרקטיביים יותר בשוק.

לסיכום, מס ריבוי דירות הוא מס בגובה של כ-1% משווי הדירה. איננו סבורים כי הוא יחולל שינוי מהותי בשוק הנדל"ן ויוזיל את מחירי הדירות באופן משמעותי. וזאת, לאור הכמות הקטנה של מחזיקי שלוש דירות ומעלה. השקעה בנדל"ן עדיין נחשבת לאטרקטיבית ביחס לאפיקי השקעה אחרים. כמו כן, פתרון לשוק השכירויות יבוא מבניית פרויקטים להשכרה ארוכת טווח אשר יהוו אלטרנטיבה אמיתית לשוק הקיים היום.